物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，涉及方方面面，社會關(guān)注度高，影響范圍廣泛，任務(wù)艱巨繁重。按照2021年市委政治協(xié)商計(jì)劃和市政協(xié)工作要點(diǎn)安排，5月至6月，市政協(xié)主席劉印生、副主席王潤民帶領(lǐng)社會法制和資源環(huán)境委員會部分政協(xié)委員，深入宜君縣、印臺區(qū)、王益區(qū)、耀州區(qū)和新區(qū)，對全市17個不同類型小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行了視察，組織部分政協(xié)委員和市住建局、有關(guān)街道辦、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人赴延安、西安兩地進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)。期間，組織召開2次座談會，聽取工作情況通報(bào)，征求各方意見建議，劉印生主席、宋桂合副市長出席會議并講話。7月13日，召開專題協(xié)商會議，委員們積極建言獻(xiàn)策，針對進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作提出了許多好建議?，F(xiàn)將視察情況報(bào)告如下。

一、基本情況

全市現(xiàn)有各類住宅小區(qū)（含家屬樓、單體樓）659個，總面積1482.05萬㎡，居民212795戶，大體分為五類：規(guī)范化物業(yè)管理小區(qū)262個，面積1316.09萬㎡，居民164654戶；業(yè)主自管小區(qū)13個，面積49.8萬㎡，居民3516戶；單位自管小區(qū)223個，面積89.82萬㎡，居民31918戶；棄管家屬樓103個，面積14.2萬㎡，居民9592戶；單體樓58個，面積12.14萬㎡，居民3115戶。從事物業(yè)管理企業(yè)106家，從業(yè)人員4600余人，服務(wù)居民近21萬戶，以小區(qū)為單位統(tǒng)計(jì)覆蓋率達(dá)52.4%，管理模式以前期物業(yè)服務(wù)（開發(fā)商自行聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）為主。成立有小區(qū)業(yè)主委員會26個，其中新區(qū)13個、印臺區(qū)8個、王益區(qū)１個、宜君縣4個。2017年成立了市物業(yè)管理協(xié)會，會員單位48個。

委員們一致認(rèn)為，近年來我市在物業(yè)管理方面做了大量工作，全市物業(yè)管理服務(wù)水平得到進(jìn)一步提高，人民群眾幸福感、滿意度顯著提升。但是由于我市物業(yè)管理起步晚、歷史遺留問題多、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、專業(yè)人員缺乏，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快和人民群眾對美好生活需要的日益增長，物業(yè)管理領(lǐng)域逐漸暴露出一些突出問題并成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)焦點(diǎn)，因物業(yè)管理問題引發(fā)的矛盾糾紛和信訪案件居高不下，群眾迫切需要改變的愿望和訴求強(qiáng)烈。

二、存在問題

1.各級重視程度不夠。一是市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）沒有從長遠(yuǎn)的、統(tǒng)籌的、全局的站位，高度重視物業(yè)管理工作，出現(xiàn)問題“頭痛醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”。二是組織領(lǐng)導(dǎo)力量不到位。各區(qū)縣尚未成立本級物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，未建立聯(lián)席會議制度，從根本上研究、謀劃、解決物業(yè)管理工作具體問題不夠，如研究物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、人事、編制和工作中出現(xiàn)的新情況新問題少。三是各級職能部門重視不夠。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性工作，涉及多個政府部門。但各職能部門都沒有把物業(yè)管理工作作為自己主要的業(yè)務(wù)工作來抓，配合不到位、參與不到位，導(dǎo)致住建部門難以負(fù)起牽頭責(zé)任。

2.管理體制機(jī)制不順暢。一是監(jiān)管機(jī)構(gòu)不全。除市住建局設(shè)有房產(chǎn)市場與物業(yè)管理科，各區(qū)縣物業(yè)主管部門設(shè)置均不統(tǒng)一，新區(qū)設(shè)在住建和交通局，耀州區(qū)、印臺區(qū)設(shè)在房管中心，王益區(qū)設(shè)在棚改辦，宜君縣設(shè)在住建局，街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)沒有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。二是人員力量薄弱。市住建局僅有2人兼顧物業(yè)管理工作，各區(qū)縣主管部門只有1-2名兼職人員，街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)無專職人員，監(jiān)管力量與監(jiān)管體量不匹配。如新區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理住宅小區(qū)64個、服務(wù)居民65303戶、物業(yè)服務(wù)企業(yè)46個、從業(yè)人員2008人，而管委會只有2名臨聘人員負(fù)責(zé)日常工作。三是管理職責(zé)不明。屬地管理責(zé)任和行業(yè)監(jiān)管責(zé)任劃分不清，市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和各職能部門無清晰的物業(yè)管理權(quán)責(zé)清單，看似各級都有人管、都在管，實(shí)際越到基層越無人管、無力管。四是缺乏聯(lián)動機(jī)制。各區(qū)縣尚未形成區(qū)域內(nèi)信用評價(jià)、行政執(zhí)法、公共服務(wù)、信息共享、投訴反饋等協(xié)調(diào)聯(lián)動工作機(jī)制。

3.監(jiān)管職能作用發(fā)揮不夠。一是屬地管理責(zé)任落實(shí)不到位。按照上級相關(guān)政策要求，參照兄弟地市政策規(guī)定，“區(qū)縣是物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，街道（鎮(zhèn)）是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作責(zé)任單位”。但各區(qū)縣物業(yè)屬地管理責(zé)任落實(shí)都不到位，平常整體統(tǒng)籌謀劃、研究解決問題、協(xié)調(diào)推進(jìn)本轄區(qū)物業(yè)管理工作不夠。街道（鎮(zhèn)）人少事多，落實(shí)本轄區(qū)物業(yè)管理屬地管理責(zé)任也不到位，在履行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)管理委員會組建、協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理等方面履職盡責(zé)不力。二是主管部門牽頭作用發(fā)揮不夠。由于現(xiàn)有小區(qū)遺留問題多、監(jiān)管體量大、人員力量弱，加之街道（鎮(zhèn)）和各職能部門配合不夠積極，工作協(xié)調(diào)難度大，導(dǎo)致住建部門牽頭作用發(fā)揮不夠好。三是監(jiān)管合力不強(qiáng)。市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）政府上下各行其是，協(xié)調(diào)聯(lián)動不通暢，工作步調(diào)不同步，沒有形成強(qiáng)大的監(jiān)管合力。市、區(qū)縣同級職能部門之間以條為主，分頭行政執(zhí)法，無法形成“拳頭效應(yīng)”。如集中供暖由城管部門和供熱公司負(fù)責(zé)，占用消防通道由應(yīng)急管理部門處置，亂收費(fèi)由市場監(jiān)管部門處置，養(yǎng)犬由公安和城管部門管理等。四是監(jiān)管手段落后。全市物業(yè)管理現(xiàn)代化信息平臺建設(shè)緩慢，數(shù)據(jù)分割、無法共享。

4.物業(yè)管理不規(guī)范。一是物業(yè)企業(yè)實(shí)力弱。多數(shù)物業(yè)企業(yè)屬于“前期物業(yè)”，由開發(fā)商選聘或指定，以招投標(biāo)方式選聘的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化物業(yè)企業(yè)少之又少。國務(wù)院取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批后，“零門檻”進(jìn)入導(dǎo)致出現(xiàn)一批規(guī)模較小、人員素質(zhì)不高、專業(yè)服務(wù)能力不強(qiáng)的物業(yè)公司。如全市106家物業(yè)企業(yè)普遍規(guī)模小、實(shí)力弱，從業(yè)人員多為小區(qū)周邊下崗職工或失地農(nóng)民，年齡偏大、文化程度較低、缺乏專業(yè)技能。二是物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范。大部分物業(yè)企業(yè)存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、行為不規(guī)范、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)和物業(yè)費(fèi)使用、公共水電費(fèi)分?jǐn)?、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出和小區(qū)共有資產(chǎn)收益及其開支明細(xì)、專項(xiàng)維修資金使用等情況公開不及時(shí)問題，業(yè)主對此意見較大，由此引發(fā)的拒繳、緩繳、拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為突出。三是業(yè)主委員會參與小區(qū)自治不到位。業(yè)主委員會具有代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行合同約定、監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施等職能，是小區(qū)業(yè)主依法有序行使權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。由于成立業(yè)主委員會牽涉多方利益、業(yè)主參與積極性不高、各級各部門履職不到位等因素，我市僅成立26個業(yè)主委員會，占現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)的3.9%，而耀州區(qū)沒有成立1個?，F(xiàn)有的業(yè)主委員會普遍無辦公用房和辦公經(jīng)費(fèi)，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)水準(zhǔn)不高，不能有效參與小區(qū)自治、發(fā)揮監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的作用。

5.政策落實(shí)不到位。一是配套公共設(shè)施建設(shè)不到位。新建的住宅小區(qū)很多未按規(guī)定配建養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車、物業(yè)用房等公共設(shè)施，有的隨意變更規(guī)劃用途，有的以繳費(fèi)代替建設(shè)，政府職能部門收費(fèi)后也大多未進(jìn)行配套建設(shè)。大多數(shù)老舊小區(qū)配套公共設(shè)施都未建設(shè)。二是落實(shí)“質(zhì)價(jià)相符”不到位。隨著社會消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主“花錢買服務(wù)”的觀念越來越強(qiáng)烈，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求也越來越高，更加追求“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)以營利為目的，一味追求“高價(jià)”，卻忽視“等價(jià)”服務(wù)，普遍存在服務(wù)理念不強(qiáng)、重收費(fèi)輕服務(wù)的問題。如國有物業(yè)企業(yè)收費(fèi)低、服務(wù)差，民營企業(yè)收費(fèi)高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不對等，群眾意見較大。三是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不到位。物業(yè)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)作出調(diào)整完善，但我市現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍為10年前制定，與當(dāng)前物價(jià)水平、人工成本等已不相符。

6.歷史遺留問題多。一是老舊小區(qū)基數(shù)大且設(shè)施落后。我市是工業(yè)老區(qū)和轉(zhuǎn)型發(fā)展城市，依賴廠礦、單位而建的小區(qū)時(shí)間早、數(shù)量多，全市2000年底前建成的小區(qū)多達(dá)422個，占現(xiàn)有小區(qū)總數(shù)的64%。隨著廠礦破產(chǎn)、企事業(yè)單位撤銷或搬離，此類小區(qū)長期處于無人管理或自行管理狀態(tài)，大部分安保、消防等設(shè)施缺乏，水電氣路等設(shè)施陳舊老化，公共活動場地、物業(yè)用房、停車、養(yǎng)老、撫幼、文化等配套設(shè)施不足。二是缺少維修資金。我市2000年底前建成的老舊小區(qū)基本都沒有維修資金，之后建成的部分小區(qū)由于各種原因仍有少量業(yè)主未繳納維修資金。遇到公共設(shè)施損壞，就會出現(xiàn)無維修資金修繕或維修資金嚴(yán)重不足的情況。三是無物業(yè)管理的小區(qū)多。全市棄管家屬樓、單體樓等三無小區(qū)多達(dá)161個，此類小區(qū)由于存在建筑質(zhì)量缺陷、沒有竣工驗(yàn)收、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等諸多遺留問題，大部分沒有物業(yè)企業(yè)管理，基本呈現(xiàn)小、散、臟、亂狀況。

三、對策建議

根據(jù)國家和省市相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，參照西安、延安等地管理模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合銅川實(shí)際，圍繞推進(jìn)全市物業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，委員們提出以下建議：

（一）高度重視物業(yè)管理工作

1.提高各級思想認(rèn)識。市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和各職能部門要牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，充分認(rèn)識做好物業(yè)管理工作對解決銅川歷史遺留問題、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、推動銅川高質(zhì)量全面轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大意義，切實(shí)把物業(yè)管理工作作為一項(xiàng)民生工程，真正放在心上、扛在肩上、抓在手里，立足當(dāng)下、放眼長遠(yuǎn)，真抓實(shí)干、克堅(jiān)攻難，全力以赴推動全市小區(qū)物業(yè)管理見實(shí)效、上臺階。

2.加強(qiáng)各級組織領(lǐng)導(dǎo)。一是調(diào)整市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組人員，由市長任組長，分管副市長任副組長，市級相關(guān)部門和各區(qū)縣政府、新區(qū)管委會主要負(fù)責(zé)人為成員，加強(qiáng)對全市物業(yè)管理工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和日常調(diào)度的領(lǐng)導(dǎo)。二是參照市級規(guī)格，盡快成立各區(qū)縣政府、新區(qū)管委會物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。三是建立領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、人事、編制、履職等事宜和本區(qū)域物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的新情況新問題。

3.統(tǒng)籌謀劃、一體推進(jìn)。堅(jiān)持“共建共治共享”原則，新建小區(qū)與老舊小區(qū)一起抓，設(shè)施完善小區(qū)與基礎(chǔ)薄弱小區(qū)一起抓，集中整治與日常監(jiān)管一起抓，集中力量，力爭利用三年時(shí)間，從根本上解決我市物業(yè)管理工作焦點(diǎn)難點(diǎn)熱點(diǎn)問題，為廣大人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。

（二）理順管理體制機(jī)制

1.健全監(jiān)管體系。根據(jù)事權(quán)統(tǒng)一原則，健全市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)四級物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，增配監(jiān)管人員力量，構(gòu)建自上而下的監(jiān)管體系。為市住建局單設(shè)物業(yè)科，編制3人，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作；新區(qū)設(shè)物業(yè)管理中心，編制12人，監(jiān)管92個小區(qū)68834戶；耀州區(qū)設(shè)物業(yè)管理中心，編制4人，監(jiān)管119個小區(qū)12718戶；王益區(qū)設(shè)物業(yè)管理中心，編制6人，監(jiān)管284個小區(qū)57938戶；印臺區(qū)設(shè)物業(yè)管理中心，編制6人，監(jiān)管153個小區(qū)70035戶；宜君縣設(shè)物業(yè)管理中心，編制2人，監(jiān)管11個小區(qū)3270戶。根據(jù)監(jiān)管體量，由各區(qū)縣為街道（鎮(zhèn)）設(shè)立物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居委會增設(shè)物業(yè)管理工作站，配備一定數(shù)量工作人員。

2.明晰管理職責(zé)。一是對標(biāo)今年10月1日起施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，盡快配套出臺《銅川市物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，為全市物業(yè)管理工作提供法治保障。二是以市委辦、市政府辦名義出臺《關(guān)于理順物業(yè)管理體制的意見》，理順市、區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和有關(guān)職能部門的物業(yè)管理工作關(guān)系。三是按照條塊結(jié)合、以塊為主的原則，厘清不同層級、不同部門之間的職責(zé)邊界，建立健全物業(yè)管理責(zé)任清單，使其首先知責(zé)明責(zé)，從而做到履責(zé)盡責(zé)。

3.建立聯(lián)動機(jī)制。一是由市政府牽頭，以區(qū)縣政府和新區(qū)管委會為主體，加快建立信用評價(jià)、行政執(zhí)法、公共服務(wù)、信息共享、投訴反饋等協(xié)調(diào)聯(lián)動工作機(jī)制。二是由街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)，以小區(qū)為單元成立黨組織，建立“小區(qū)黨組織+業(yè)委會+物業(yè)企業(yè)”的黨建引領(lǐng)協(xié)調(diào)聯(lián)動治理機(jī)制，每年創(chuàng)建3—5個“紅色物業(yè)”先進(jìn)典型，力爭兩年實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

（三）發(fā)揮各級監(jiān)管作用

1.夯實(shí)屬地管理責(zé)任。參照哈爾濱市、延安市做法，制定出臺我市《關(guān)于構(gòu)建以區(qū)為主體物業(yè)管理體制的意見》，明確區(qū)縣政府、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)主管部門的職能職責(zé)，構(gòu)建我市以區(qū)縣政府為主體、負(fù)總責(zé)的物業(yè)管理體制，將“區(qū)縣主體責(zé)任、街道（鎮(zhèn)）具體負(fù)責(zé)、社區(qū)負(fù)責(zé)落實(shí)”的責(zé)任落到實(shí)處，推動物業(yè)管理重心下移、屬地管理。

2.有效發(fā)揮監(jiān)管部門作用。市、區(qū)縣住建部門作為本級物業(yè)管理主管部門，要全面落實(shí)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)職能，主動牽頭協(xié)調(diào)各職能部門、指導(dǎo)街道（鎮(zhèn)）做好法律法規(guī)政策宣傳、物業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管、維修資金籌集管理和使用、業(yè)主自治組織組建、物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)、建筑工程質(zhì)量保修、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會管理等各項(xiàng)具體工作。其他各職能部門要全力配合，依法依規(guī)履行好各自職責(zé)。

3.強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法。一是由市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，對全市物業(yè)管理工作薄弱環(huán)節(jié)和群眾反映強(qiáng)烈的突出問題進(jìn)行全面摸底，制定整治方案和任務(wù)清單，落實(shí)責(zé)任單位，明確整改時(shí)限，組織開展三年集中整治行動。二是由各區(qū)縣政府具體負(fù)責(zé)，集合街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和住建、發(fā)改、公安、城管、市場監(jiān)管、應(yīng)急等物業(yè)管理職能部門成立工作專班，堅(jiān)持一事一議、分類施策，逐小區(qū)、逐企業(yè)聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)整治小區(qū)私搭亂建、車輛亂停亂放、占用消防通道、違規(guī)侵占公共面積、亂收費(fèi)和教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配建設(shè)施未落實(shí)等突出問題。三是發(fā)揮市、區(qū)縣兩級物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌作用，建立常態(tài)化聯(lián)合巡查機(jī)制，組織各職能部門每年深入各小區(qū)開展一次集中檢查，及時(shí)糾正、整治違法行為。

4.加強(qiáng)考核獎懲。一是將物業(yè)管理工作列入各區(qū)縣、各相關(guān)部門年度目標(biāo)責(zé)任考核范圍，嚴(yán)格考核獎懲兌現(xiàn)，調(diào)動各方履行物業(yè)管理工作職責(zé)積極性、主動性。二是由市委督查室、市政府督查室聯(lián)合成立專項(xiàng)督查組，定期對區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)及各級監(jiān)管部門履行職責(zé)情況開展專項(xiàng)監(jiān)督檢查，將督查結(jié)果作為年度目標(biāo)責(zé)任考核內(nèi)容，督促各級各職能部門認(rèn)真履行職責(zé)。

5.加快管理平臺建設(shè)。由市、區(qū)縣政府牽頭，加快建立涵蓋政府管理、房屋信息、業(yè)主信息、企業(yè)信用、業(yè)主委員會運(yùn)行、投票表決、辦事服務(wù)、維修人員管理等模塊的物業(yè)管理信息化平臺，實(shí)現(xiàn)市、區(qū)縣、街道、社區(qū)分級管理、數(shù)據(jù)共享、技術(shù)人員共享的“大物業(yè)”管理工作格局。

（四）提升物業(yè)管理水平

1.加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。一是要建立物業(yè)企業(yè)市場準(zhǔn)入退出機(jī)制，對現(xiàn)有住宅小區(qū)“前期物業(yè)”企業(yè)嚴(yán)格考核測評，對考核不達(dá)標(biāo)、群眾滿意度低于70%的予以勸誡清退，對拒不退出的由區(qū)縣政府牽頭組織相關(guān)職能部門進(jìn)行強(qiáng)制取締。二是市住建部門要牽頭制定全市物業(yè)企業(yè)考核辦法，由區(qū)縣住建部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)聯(lián)合或委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，定期開展物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度測評。將測評結(jié)果納入物業(yè)企業(yè)信用評價(jià)體系，定期發(fā)布紅黑榜名單，及時(shí)依法清理嚴(yán)重違法違規(guī)的物業(yè)企業(yè)和直接責(zé)任人。三是對清退了物業(yè)企業(yè)的小區(qū)，由街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)，指導(dǎo)其業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)選聘實(shí)力雄厚、服務(wù)水平高的物業(yè)企業(yè)。

2.提高企業(yè)服務(wù)能力。一是住建部門要督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部管理、企業(yè)誠信檔案、企業(yè)經(jīng)理信用檔案等制度，定期開展從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做到持證上崗，不斷提高物業(yè)企業(yè)管理水平。二是按照市場化規(guī)律，指導(dǎo)成立民營的專業(yè)化外包服務(wù)公司。支持鼓勵物業(yè)企業(yè)實(shí)行服務(wù)外包管理，將安保、保潔、綠化、工程維修等服務(wù)項(xiàng)目分項(xiàng)外包給具有資質(zhì)的專業(yè)化公司，以此降低成本。鼓勵有條件的物業(yè)企業(yè)拓展商業(yè)餐飲、生活服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療教育、房產(chǎn)中介、家政服務(wù)等增值服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足。三是要實(shí)行物業(yè)事務(wù)公開制度。街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)在小區(qū)大門出入口、單元門口、業(yè)主活動場所等醒目位置，設(shè)置“一牌一箱四欄”（即物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌、物業(yè)服務(wù)意見收集箱、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示欄、政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務(wù)公示欄），定期如實(shí)公布物業(yè)費(fèi)使用、公共水電費(fèi)分?jǐn)偂㈦娞菥S護(hù)保養(yǎng)支出和共有資產(chǎn)收益及開支明細(xì)、專項(xiàng)維修資金使用等情況，提高物業(yè)事務(wù)透明度、公信力。

3.盡快成立業(yè)主自治組織。一是由區(qū)縣政府牽頭，街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)具體負(fù)責(zé)實(shí)施，開展業(yè)委會建設(shè)三年行動。對符合條件的盡快督促成立業(yè)委會，對暫不具備條件的盡快指導(dǎo)成立物管會，力爭到2023年底全市小區(qū)業(yè)委會或物管會實(shí)現(xiàn)應(yīng)建盡建。二是通過新建小區(qū)配建、老舊小區(qū)補(bǔ)建方式，解決好業(yè)委會無辦公用房問題；探索制定從物業(yè)管理費(fèi)中列支業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼人員報(bào)酬等具體辦法，保障業(yè)主委員會正常運(yùn)轉(zhuǎn)、更好發(fā)揮職能作用。三是街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)要加強(qiáng)對業(yè)委會人選的推薦和審核把關(guān)，鼓勵引導(dǎo)業(yè)主中的“兩代表一委員”、退休干部和熱心公益、具有物業(yè)管理專業(yè)特長的業(yè)主參選業(yè)委會成員，推薦社區(qū)“兩委”成員或網(wǎng)格（小區(qū)）黨支部成員、黨小組長通過法定程序進(jìn)入業(yè)委會，探索業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)中的黨員擔(dān)任社區(qū)或網(wǎng)格（小區(qū)）黨支部委員或兼職委員，提高業(yè)委會整體素質(zhì)。

（五）狠抓政策落實(shí)落地

1.全面落實(shí)配建公共設(shè)施政策。一是建立配建設(shè)施查驗(yàn)移交機(jī)制。規(guī)劃、住建、教育、衛(wèi)生等有關(guān)職能部門要嚴(yán)格落實(shí)公共設(shè)施配建規(guī)定，按照“誰審批、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)督”原則，嚴(yán)格審批，加強(qiáng)監(jiān)督，確保新建小區(qū)應(yīng)建公共設(shè)施全面建設(shè)到位。住建部門要加強(qiáng)對新建小區(qū)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、分戶驗(yàn)收和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的審查，探索住建部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)共同參與物業(yè)設(shè)施設(shè)備移交機(jī)制，堅(jiān)決杜絕“帶病”移交。二是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，由市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和相關(guān)職能部門配合，對全市各住宅小區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車、物業(yè)用房等配套公共設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行摸底，制定整改責(zé)任清單，分類進(jìn)行整改。三是對開發(fā)商應(yīng)建未建、隨意變更規(guī)劃用途未建的，要依法追究責(zé)任并督促其進(jìn)行補(bǔ)建。對政府職能部門已收費(fèi)未建的，督促相關(guān)部門負(fù)責(zé)盡快建設(shè)。

2.嚴(yán)格落實(shí)“質(zhì)價(jià)相符”要求。各區(qū)縣政府、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)和相關(guān)職能部門要依法依規(guī)履行職責(zé)，加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，教育引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)樹立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)理念，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)切實(shí)把“質(zhì)價(jià)相符”要求落到實(shí)處。

3.調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一是由市發(fā)改和住建部門聯(lián)合，對全市物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀和社會物價(jià)情況進(jìn)行調(diào)研，按照“質(zhì)價(jià)相符”原則，分類出臺我市物業(yè)收費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)意見和政策。二是根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等變化情況，適時(shí)對物業(yè)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

（六）統(tǒng)籌解決遺留問題

1.加快老舊小區(qū)改造。一是搶抓國家實(shí)施“城市雙修”、棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等有利機(jī)遇，加大中省項(xiàng)目資金爭取力度，力爭使更多老舊小區(qū)列入國家改造計(jì)劃。整合城市更新、棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造相關(guān)項(xiàng)目資金，分步驟實(shí)施老舊小區(qū)改造，集中三年時(shí)間全面完成我市老舊小區(qū)改造任務(wù)。二是采取“1個改造小區(qū)+N個棄管小區(qū)”方法，盡可能將棄管家屬樓、單體樓納入老舊小區(qū)改造計(jì)劃一并實(shí)施，力爭三年對80%以上的棄管小區(qū)進(jìn)行改造。三是對老舊小區(qū)片區(qū)內(nèi)距離相近或相連、有共同改造需求的獨(dú)棟、零星、分散的棄管家屬樓、單體樓，采取“纏藤結(jié)瓜”模式，打破空間分割，歸并整合改造，將拆墻拆違騰出來的空地用于增加停車場（位）、娛樂康養(yǎng)、綠地花園等公共設(shè)施和活動空間，為物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐提供條件。四是市、區(qū)縣將老舊小區(qū)改造地方配套資金納入本級年度財(cái)政預(yù)算，市級財(cái)政每年列支專項(xiàng)資金對區(qū)縣進(jìn)行獎補(bǔ)，區(qū)縣按照一定比例給予項(xiàng)目配套資金支持。同時(shí)，按照“共同出資、協(xié)同推進(jìn)、共享成果”原則，引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主等出資參與改造，確保改造項(xiàng)目順利實(shí)施。

2.加強(qiáng)維修資金歸集管理。一是由市住建局牽頭、各成員單位配合，盡快出臺老舊棄管小區(qū)專項(xiàng)維修資金歸集辦法，對維修資金的收集、使用、流程等作出明確規(guī)定，采取綜合措施進(jìn)行歸集。有條件的一次收集到位，資金全部納入專戶管理；不能一次收集到位的，采取一事一議的辦法，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偩S修費(fèi)用。二是落實(shí)落細(xì)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，督促建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)將小區(qū)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的50%以上資金，按季度補(bǔ)充作為維修資金。三是依法征求70%以上業(yè)主意愿，在符合城市規(guī)劃前提下，最大限度挖掘小區(qū)商業(yè)潛力，進(jìn)行二次開發(fā)，拆除一些簡易房、沿街點(diǎn)式樓，利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行市場化運(yùn)作，提高資產(chǎn)收益率。四是對改造后的小區(qū)，借鑒醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌使用辦法，將維修資金納入物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)依照物業(yè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)（延安市標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.2元）收取，交物業(yè)管理部門專戶存儲、?？顚Ｓ?。五是由區(qū)縣政府成立專項(xiàng)工作小組，聯(lián)合開展集中執(zhí)法行動，依法追繳開發(fā)商代收未入專戶的維修資金。六是探索將住建部門現(xiàn)監(jiān)管的住宅小區(qū)維修資金利息總收益的30%，作為拆借資金向未建立維修資金的住宅小區(qū)傾斜，助其先建起維修資金專戶，待業(yè)主全員繳存后返還原賬戶。七是擴(kuò)大維修資金使用范圍，支持維修資金用于加裝電梯，使“趴窩”維修資金盡快“動”起來。

3.分類解決老舊小區(qū)物業(yè)接管難題。一是堅(jiān)持“市場化運(yùn)營、專業(yè)化服務(wù)、規(guī)模化發(fā)展”模式，按照推向市場一批、企業(yè)托管一批、兜底管理一批、社區(qū)代管一批“四個一批”的思路，對老舊小區(qū)實(shí)行多元化物業(yè)服務(wù)方式。二是對改造后，規(guī)模較大、能推向市場的老舊小區(qū)，盡快指導(dǎo)成立業(yè)委會或物管會，依法選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)行市場化運(yùn)營。三是對改造后，分布零散、規(guī)模較小但管理區(qū)域明確的老舊小區(qū)，打破區(qū)域界限，就近選擇承攬優(yōu)良物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)按程序進(jìn)行托管，實(shí)行一家公司管理、差異化服務(wù)。四是對無管理主體、暫時(shí)難以組建業(yè)委會或物管會的棄管小區(qū)、脫管小區(qū)，由街道（鎮(zhèn)）會同住建部門協(xié)商同級國有物業(yè)公司實(shí)行“兜底管理”，將新舊小區(qū)搭配、一并接管。五是對無管理主體的單體樓，由社區(qū)按照“以大帶小”或“以新拖舊”進(jìn)行代管，實(shí)行保安、保潔“兩?！狈?wù)。六是由區(qū)縣牽頭負(fù)責(zé)、市上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，聘請“三官一律”組建法律援助團(tuán)隊(duì)，集中解決開發(fā)建設(shè)遺留的竣工驗(yàn)收、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證辦理等突出問題，為物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)創(chuàng)造良好條件。

（七）由于我市小區(qū)物業(yè)管理工作遺留問題多且復(fù)雜，解決難度大，涉及面又廣，需要各方協(xié)同發(fā)力。建議將此項(xiàng)工作列為明年全市深改議題，予以推進(jìn)。